El terremoto legislativo que ha padecido la legislación arrendaticia en los últimos años, nos ha llevado a la indeseable situación de una diversidad regulatoria de los arriendos en función de la fecha en la que se hayan firmado. Y así es que, a la sensata pregunta que pueda hacerse hoy en día el inquilino de una vivienda respecto a cuánto podrá durar su contrato de alquiler, para dar respuesta a tal cuestión debemos ejercer (con orgullo) nuestra condición de gallegos: Depende!!
Efectivamente, en la actualidad conviven en la realidad arrendaticia hasta 6 regímenes jurídicos diferentes y que serán de aplicación en función de la fecha en la que se haya firmado el contrato. Pretendemos a través de este post, mostrar una breve guía sobre la duración de los contratos de arrendamientos.
Vamos a ello:
1.- Contratos firmados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
Estos son los denominados contratos de renta antigua y que todavía subsisten en nuestra realidad social en número no desdeñable. En este caso la duración está regulada en artículo 57 del Decreto 4104/1964 que determina que, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino y aun más allá si hubiese familiares con derecho a subrogación, cuestión también interesante que analizaremos en otro post. Es casi una cuestión de arqueología jurídica, una situación en extinción pero la realidad, siempre rica y diversa, es que haberlos, hailos…
2.- Contratos firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994.
Si el contrato fue firmado en el período de fechas que titula este apartado, la duración será estrictamente la señalada en el propio contrato sin que resulte de aplicación la prórroga forzosa vigente hasta ese momento. De la protección al inquilino del régimen anterior, pasamos a la protección del propietario. Esta precariedad temporal provoca que hoy en día no sean muchos los que subsistan y hasta podemos deducir, de entre los supervivientes, una afectuosa relación arrendador-arrendatario.
3.- Contratos firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013.
La aprobación de la ley 29/1994 dio comienzo a una etapa estable en cuanto a la duración del contrato se refiere. Si tu contrato está firmado entre estas fechas la duración se regirá de acuerdo con las siguientes normas:
- La duración del contrato será la que las partes libremente pacten.
- Cuando la duración pactada sea superior a 5 años, el contrato durará lo que las partes hayan pactado, sin posibilidad de prórroga automática.
- Cuando la duración pactada sea inferior a 5 años:
- Llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Es decir, salvo supuestos excepcionales que también abordaremos en otro post, corresponde al arrendatario decidir su continuidad en el arrendamiento durante estos primeros 5 años.
- La pregunta lógica que cabe hacerse cuando ya hayan transcurridos estos 5 años es, ¿y ahora qué? Pues ahora, artículo 10: si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovar el contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, salvo que el arrendatario decida no renovar al contrato avisando al arrendador con al menos un mes de antelación.
- ¿Y a partir de ahí? Pues a partir de ahí entramos en el tenebroso y cuestionado mundo de la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil. Su aplicabilidad o no la dejamos, tal vez, para otro post.
Así, a modo de resumen de todo este rollo, podemos resumir que la duración de tu contrato si lo has firmado en este período, es 5 + 3 salvo circunstancias excepcionales o voluntad del inquilino de no renovar.
4.- Contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 18 de diciembre de 2018.
La reforma introducida por la ley 4/2013 de 4 de junio Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, modificó para los arrendamientos de vivienda la duración mínima que contemplaba el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Durante la vigencia de esta ley, la prórroga forzosa se redujo de 5 a 3 años; y la posterior, de 3 a 1 año.
5.- Contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019
El Real Decreto Ley 21/2018 que entró en vigor el 19 de diciembre y que no fue convalidado en el congreso, provocó su derogación y que la regulación que se implantaba solo fuese válida para los contratos firmados entre las dos fechas que titulan este apartado.
Para los contratos firmados en este período, se retorna a la situación del 5 + 3 que ya hemos visto en el apartado 3º, si bien, este plazo de 5 años se transforma en 7 en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica.
6.- Contratos firmados entre el 23 de enero de 2019 y el 6 de marzo de 2019.
Como consecuencia de la derogación del Real Decreto Ley 21/2018, a aquellos contratos que se hayan firmado entre el 23 de enero y 6 de marzo de 2019, se les aplicará la ley 4/2013, por lo que la duración de su contrato, será la que denominamos 3 + 1.
7.- Contratos firmados desde el 7 de marzo de 2019.
Llegamos, por fin, a la situación en vigor a fecha de publicación de esta entrada, introducida por el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo y que recupera el camino iniciado por el 21/2018; es decir, volvemos al 5/7 (en caso de personas jurídicas) + 3.
Y así:
- El contrato durará lo que libremente acuerden las partes.
- Si la duración acordada fuese inferior a 5 años (7 en caso de que el arrendador sea algún tipo de empresa), al llegar la fecha de finalización, el contrato se prorrogará automáticamente por períodos anuales y hasta que cumpla 5 (o 7) salvo que el inquilino comunique al arrendador con, cuidado, al menos 30 días de antelación su deseo de no renovarlo. Estas prórrogas tienen sus excepciones que también podremos estudiar en otro momento.
- Si llegado el quinto año (o el séptimo), ni arrendador ni arrendatario manifiestan su voluntad de no renovar el contrato advirtiendo a la otra parte con, al menos 2 meses de antelación, en caso del inquilino y 4 meses en caso del arrendador, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovarlo.
- Transcurridos los 8 años (o 10 en caso de arrendadores personas jurídicas), y si ninguna de las partes ha manifestado a la otra su deseo de finalizar el contrato, se producirá la denominada “tácita reconducción” que en términos llanos supone una nueva relación arrendaticia por el período de tiempo, ojo, en el que esté fijada la renta (meses o años, generalmente).
Complicado sin duda, el seguimiento de la cuestión debido a estas tensiones legislativas que han imperado a lo largo de estos últimos años. Esperamos, por el bien de ese maltratado principio de seguridad jurídica, se abra un período de estabilidad que se mantenga ajeno a frivolidades políticas e improvisaciones varias.
