Cada vez con más fuerza se abre camino esta alternativa residencial al arrendamiento urbano clásico y que, con sus ventajas y sus inconvenientes, ofrecen a los propietarios de inmuebles una forma diferente de comercialización del alquiler de vivienda.
¿Qué es el arrendamiento de habitación?
Lo podemos definir como el alquiler de espacios residenciales que no impliquen el alquiler de la totalidad del inmueble. Fundamentalmente consiste en el alquiler de habitaciones junto con el derecho de uso de otros espacios comunes como cocina, baño o salón. En cierta medida, se parece al llamado coliving, aunque no son exactamente lo mismo.
¿Cuál es su régimen legal?
Existen dos posturas contrapuestas respecto a la posible aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos para este tipo de contratos:
Un primer sector de la doctrina jurisprudencial considera que sí nos hallamos ante un tipo de arrendamiento análogo al arrendamiento de vivienda y por ello sometido a la misma norma, al entender que la definición que da el artículo 2 de la LAU al arrendamiento de vivienda, encaja con las particularidades del arrendamiento de habitación. Para este sector, resultaría de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos y la protección establecida desde esta norma.
Sin embargo, otro sector mayoritario interpreta el mismo artículo 2 de la LAU en sentido contrario para concluir que con el arrendamiento de la habitación de una vivienda y el derecho al uso de determinadas zonas como la cocina o el baño, no se cumplen “las necesidades de vivienda del arrendatario” y ello porque se dispone de forma insuficiente de las condiciones necesarias para desarrollar la vida del inquilino que solo ostenta la posesión propia del arrendamiento en la habitación alquilada y no extensible a otras zonas comunes de necesario uso como baño y cocina en la que deberá respetar normas impropias de un arrendamiento de vivienda. De acuerdo con esta doctrina, nos hallaríamos ante un contrato atípico y que habrá de regularse por las normas del propio contrato y por el régimen general del Código Civil.
“Esta característica de satisfacer de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario no es predicable de una habitación que no garantiza el desarrollo de la vida doméstica del inquilino con la intimidad y servicios que hoy se consideran indispensables, de los que solo se dispone de forma compartida” (SAP Madrid 168/2019 de 28 de marzo).
Ventajas de los arrendamientos de habitación
Las ventajas que ofrece el arrendamiento de una vivienda por habitaciones en lugar de arrendar la totalidad de la vivienda, residen fundamentalmente en su rentabilidad ya que, por regla general, el precio por metro cuadrado en el arrendamiento de habitación, aun incluyendo la superficie de los espacios comunes, es superior al precio para los arrendamientos de la totalidad del inmueble.
Estadísticamente, constituye otra ventaja el índice de morosidad de este tipo de arrendamientos, lo que evidencia un menor índice de conflictividad, atendiendo a que las rentas acostumbran a ser más económicas para un arrendatario. Para el arrendador y por lo dicho anteriormente, también le supone una ventaja la libertad de pacto en el momento de formalizar el contrato ya que, y siguiendo al sector mayoritario de la doctrina, no quedar sometido al control de la ley de arrendamientos urbanos autoriza la libertad de pactos entre las partes del contrato, con todo lo que ello implica, especialmente respecto a la duración.
Inconvenientes de los arrendamientos de habitación
Al arrendador se le impone la necesidad de amueblar, especialmente las zonas comunes y es en este punto donde encontramos también el principal de sus inconvenientes: la convivencia. Un inquilino conflictivo en la convivencia generará muy probablemente el abandono de la vivienda del resto de inquilinos cuando no conflictos más graves.
Se erige también de entre los inconvenientes para el arrendatario el desamparo que produce la inaplicabilidad de la ley de arrendamientos urbanos y su carácter imperativo, en lo que respecta, especialmente, a los derechos del inquilino. Tal circunstancia somete este contrato a las condiciones acordadas entre las partes que, habitualmente, son predispuestas por el arrendador con escaso margen de negociación para el arrendatario.
